行业背景：时至2026年中，国内酒店行业正式告别增量扩张时代，全面进入存量资产深度盘活的竞争新阶段。行业供给趋于饱和，新建项目红利消退，大量开业超十年的老牌星级酒店普遍面临硬件老化、产品过时、体验滞后等问题。叠加客群迭代、客源分流、经营成本攀升等影响，传统酒店单一短租模式弊端凸显，行业盈利承压，存量系统性焕新升级成为全行业刚需。年中观察｜上亿酒店物业无人接盘，虚假扩张之下酒店业洗牌提速.
据URI城市租住结合2025-2026年行业监测数据调研显示，国内老牌星级酒店深陷经营双降困境：行业平均ADR约600元，仅为历史峰值的七成；平均OCC仅60%左右，长期低于行业的健康运营区间，多数存量酒店资产回报率持续走低。当下酒店焕新不再是简单的硬件翻新，而是需要在产品定位、客群运营、商业模式角度全方位重构，重新与市场需求建立有效链接。
URI观察发现，当下的「长短住融合商业模式」在业内讨论度颇高，国内外酒店集团都在探索是否能以更灵活的产品与运营模型，为存量高星酒店、空置物业破局，提供最有效的盘活路径。
早在转型浪潮到来前，两大行业巨头，已抢占布局先机。2024年底，国内酒店巨头锦江酒店（中国区）与全球服务式公寓标杆雅诗阁中国强强联合，成立合资公司锦诗庭酒管（简称“锦诗庭”）。锦诗庭专注发展两大品牌——主打精英旅居的格诗庭酒店及服务公寓（QUEST），及主打乐活旅居的憬黎酒店及服务公寓（TULIP LODJ），两品牌均会根据区位商圈的实际需求，配置一定比例的长住/短住房型，以实现回应市场越发多元的旅居需求。
URI注意到，早在成立之初，锦诗庭就率先提出「酒店+服务公寓」的旅居品牌定义，其核心就是以灵活覆盖长短住的产品，为大体量物业导入多元的收益结构，以稳定可靠的现金流焕活项目。不到2年的时间，锦诗庭完成全国核心城市第一阶段布局——旗下两品牌落地及筹备项目累计达15个。
依托锦江成熟的规模化运营能力，叠加雅诗阁多年长短租混合运营积淀，锦诗庭在规模化布局之余，同步完成了长短住结合商业模式的相关验证：深圳憬黎门店试点运营8个月，长租房型月租相比周边竞品溢价 40%，坪效高出传统酒店30%，实打实印证“存量物业焕新+长短租融合” 这套打法可行。
回顾2026上半年，锦诗庭用模式验证、标杆落地、全国布局三步走完闭环，其核心竞争力并不只是整合两大股东资源，而是在实战中打磨出了贴合国内市场的长短租一体化存量焕新体系。这套落地性强、易复制、收益稳定的转型方案，能够持续盘活大量闲置高星酒店物业，推动行业告别浅层翻新改造，转向对存量资产价值重塑。
本期，URI城市租住站在第三方调研角度，从三大核心层面全面拆解锦诗庭的发展路径与核心竞争壁垒，为国内存量升级改造提供实操参考。
01
存量焕新逻辑：
有效改造重构高星价值 多项目布局集聚势能
不同于行业中小机构“先装修、后找定位”的盲目改造模式，锦诗庭旗下品牌的焕新逻辑具备极强的前置性与结构性，核心是以双股东实力为基座，以市场供需变化为导向，用有效改造成本，完成物业价值重塑，从根源解决老牌高星酒店的资产错配问题。
▲上海东锦江项目改造前后效果图对比
其中，锦诗庭旗下精英旅居品牌格诗庭酒店及服务公寓（QUEST）改造焕新的上海东锦江项目就是一个典型样本。
项目位于上海陆家嘴商圈，前身为原希尔顿逸林五星级酒店（东楼部分），拥有405间客房，配备餐厅、会议中心、健身房等配套。在改造过程中，锦诗庭最大化利旧原有硬件设施，通过木饰面改色、软装迭代、功能分区优化等轻量化手段，实现新旧硬件共生，据采访了解，本次东锦江项目翻改客房成本约5.5万/套，远低于行业高星酒店全盘重装的改造成本，有效压缩投资周期、降低转型风险。
在产品重构层面，项目打破传统酒店标准化客房布局，完成长短租业态的产品功能分层适配：公区优化场景兼容性，兼顾商务接待、休闲旅居、社群活动多元需求；客房拆分双产品线，长住房型补齐收纳、餐厨、独立办公等居家生活功能，短住房型保留高星酒店的格调以及高端的商务体验，实现同一物业内长短租客群的双向兼容，彻底解决传统高星酒店“高端硬件、低端收益”的尴尬困境。
URI测评：
锦诗庭的焕新核心不是“装修升级”，而是存量资产价值的二次定义。通过精准的业态重构、轻量化改造成本控制，让核心城市低效高星存量物业，适配当代分层旅居需求，实现资产利用率与收益天花板的双重提升。
URI调研也验证了这一点，当前传统高星酒店的核心痛点并非硬件老化，而是单一短租业态与市场分层旅居需求的结构性错配。市场需求结构已发生根本性迭代，传统酒店经营逻辑完全适配不了新消费、新旅居市场。
基于以上市场结构性变化，锦诗庭摒弃传统高星酒店改造“全盘重装、重资产投入”的改造误区，确立“功能适配优先、成本可控优先、业态融合优先”的轻改造逻辑，形成一套经实践验证、具备落地可行性的完整方法论。
02
落地运营模式：
双品牌卡位 长短住联动实现溢价收入
如果说改造逻辑解决了存量物业“产品适配”的问题，那么差异化运营体系则解决了存量酒店“盈利不稳”的行业痛点。URI通过对标行业普通改造项目发现，锦诗庭的核心竞争力在于搭建了“双品牌分层定位+双股东流量赋能+动态长短租配比”的闭环运营体系，通过市场化、体系化运营实现确定性租金与坪效溢价，并非依赖品牌光环的被动增值。
品牌层面，旗下双品牌精准切割细分赛道，规避同质化竞争。锦诗庭搭建格诗庭（QUEST）、憬黎（TULIP LODJ）两大独立品牌，形成完整的中高端旅居业态覆盖，适配不同城市、商圈需求。
从客源获取上，两品牌均背靠双集团商旅大客户赋能——锦江庞大的中央商旅大客户，包括500强企业、中央集采国央企、上市企业等，企业累计绑定会员92,387个；而雅诗阁作为超过2000家跨国公司的住宿首选供应商，拥有全球销售渠道、商业合作伙伴和百万商旅客户以及强大的销售网络和全球交叉销售能力。
值得关注的是，锦诗庭不单纯依托集团资源，依靠团队赋能与精细化运营实现门店自主造血；聚焦种草转化、定价弹性、长租出租率等核心指标，夯实企客直销、新媒体获客、私域转化三大核心能力，打造出兼具酒店稳定收益、传统公寓灵活溢价的差异化优势。
例如，深圳憬黎酒店及服务公寓（蛇口店）的运营数据，是该能力模式的最强实证。项目位于南山区核心地段，273套房，虽先天区位优势显著，入市时以一手商住物业对外租售，但多年去化效果不佳，导致优质资产长期空置，资产变现不达预期。自憬黎完成长短租融合改造仅8个月，便打通全运营链路，盘活闲置物业并实现超额现金流，业绩优于传统酒店改造模式。
值得一提的是，锦诗庭市场团队同步发展多元的新媒体获客渠道，二季度憬黎深圳门店单个小红书账号已贡献100万以上营收，跨国客户占比达到55%，高达十多万的年租单，从私信到到店成交，时长不过1.5天，并能持续接到3个月后的远期预定咨询与转化，“老客带新客，短住转长住”势能显现。
总的来说，锦诗庭打造的“属地化销售团队+总部品牌市场团队+双股东资源”形成流量闭环，可破解传统酒店获客单一、空置率高的痛点，保障项目旺季溢价空间之余，以批量高品质的灵活长住订单筑牢基础现金流，形成“长租保底、短租提利”的稳定收益结构。
URI测评：
从憬黎成熟运营的项目披露的经营数据看，长短住融合，长住能做到40%租金溢价，并非仅来自硬件改造带来的静态增值，而是流量结构、定价体系、服务运营三重能力叠加的动态收益提升。长短租联动的运营模式，彻底抹平传统酒店淡旺季收益波动，让存量物业从“靠行情盈利”转变为“靠体系盈利”。
03
规模化价值：
深耕重点城市、精铺全国 存量焕新模式标准化、可复制
行业多数存量改造品牌存在“单店盈利、规模亏损、复制失灵”的通病，核心问题是缺乏标准化落地体系与可持续扩张逻辑。在完成双标杆项目的模式验证后，2026上半年，锦诗庭正式从单店打磨阶段迈入全国规模化落地阶段，其“精品化、高精准、低风险”的扩张路径，规模化落地成效显著，在全国一线及新一线核心商圈、金融商务区、产业核心拿下7个高质量项目，完成1100套房源的扩张：
以格诗庭酒店及服务公寓（QUEST）品牌为例，在超一线城市上海，筹建中的项目位于陆家嘴、杨浦滨江、徐汇滨江等城市核心稀缺区位，这一批项目的落定，为其在沪规模化发展，提供了充足、优质的项目储备。
近期，憬黎品牌于广州连续斩获两宗签约项目。叠加深圳、中山、佛山多地已签项目，憬黎持续深耕粤港澳大湾区城市群，区域发展势能稳步集聚。
▲锦诗庭双品牌项目布局版图（截至2026年H1）
扩张端，锦诗庭摒弃行业粗放拓店模式，深耕核心城市、密集布局精品门店；以上海为范本，于核心产业带落地三大标杆项目，夯实一线市场布局。
URI采访了解到，该布局模式优势有二：一是资源集中共用，多店分摊供应链、人力、营销等成本，提升片区整体收益，避开行业规模扩张后单店利润持续下滑的通病；二是成熟运营标准可快速复制，本地打磨好的改造、定价、获客整套体系，直接复用至其他城市，减少异地拓店试错成本，缩短门店培育周期。
URI测评：
对锦诗庭来说，规模化发展的核心价值，并不是短时间疯狂开店、冲门店总数，而是摸索出了一套能通用的存量旧房翻新运营行业标准。
当前国内大量存量酒店物业闲置低效、盈利低迷，行业普遍缺少成熟可落地的改造运营方案，而锦诗庭这套完整模式精准契合存量焕新发展趋势，既能持续盘活低效存量资产、搭建低投入、稳收益、可规模化的商业闭环，破解行业改造痛点，未来也有望成为国内酒店存量转型改造的主流参考范本。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
